CIVIL LAW
信頼関係破壊の法理と賃貸借の解除（612条・最判昭28.9.25）
信頼関係破壊の法理と賃貸借の解除は、民法（債権各論）の論点です。賃借人が賃貸人の承諾なく転貸（612条1項違反）をした場合、賃貸人は常に賃貸借を解除できるか。信頼関係破壊の法理の適用が問題となる。 判例・通説の規範は「【612条による解除の原則】」とされ、予備試験・司法試験の論文では平成29年に問われています。
問題の所在
賃借人が賃貸人の承諾なく転貸（612条1項違反）をした場合、賃貸人は常に賃貸借を解除できるか。信頼関係破壊の法理の適用が問題となる。
規範（判例・通説の定式）
【612条による解除の原則】
賃借人が賃貸人の承諾なしに転貸した場合（612条1項違反）、賃貸人は契約を解除できる（612条2項）。
【信頼関係破壊の法理（最判昭28.9.25）】
無断転貸があっても、当事者間の信頼関係が破壊されたと認めるに足りない特段の事情がある場合には、解除は許されない（最判昭28.9.25・民集7巻9号979頁）。賃貸借の継続的契約関係において、解除権の行使には信頼関係の破壊が実質的要件となる。
【信頼関係の破壊の有無の判断】
無断転貸の目的・態様、賃貸人に与える不利益の程度、賃借人・転借人の使用実態等を総合考慮する。
①建物所有を目的とする土地賃貸借において地上建物を第三者に賃貸した場合：「敷地」の転貸に当たらないとする判例・通説（大判昭8.12.11）から、解除は認められないとするのが原則。
②建物のない土地部分（敷地外）を転借人に使用させた場合→実質的な無断転貸として信頼関係の破壊が生じうる。
答案での書き方（法的三段論法）
- 1
問題提起
賃借人が賃貸人の承諾なく転貸（612条1項違反）をした場合、賃貸人は常に賃貸借を解除できるか。信頼関係破壊の法理の適用が問題となる。
- 2
規範
上の「規範」の定式を、判例名・条文とセットでそのまま書く。要件が複数ある場合は①②③と番号を振る。
- 3
あてはめ
問題文の事情を要件ごとに引用し、「〜という事情は…を意味するから、要件○を満たす」と評価を加える。数字・なお書き・当事者の具体的行動は必ず拾う。
- 4
結論
「したがって／よって」で要件充足と結論（成立・不成立、適法・違法、合憲・違憲）を一文で締める。
自分の答案がこの4要素に分解できているかは、AI答案添削で色分けして確認できます。
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出題実績と演習
よくある質問
Q賃借人が賃貸人の承諾なく転貸（612条1項違反）をした場合、賃貸人は常に賃貸借を解除できるか。+
【612条による解除の原則】
Q「信頼関係破壊の法理と賃貸借の解除」は予備試験・司法試験で出題されていますか？+
平成29年の論文式試験で出題（または関連出題）されています。頻出度は標準ランクです。