予備試験 平成29年 民法
問題文
［民法］次の文章を読んで，後記の〔設問１〕及び〔設問２〕に答えなさい。
【事実】１．Ａは，年来の友人であるＢから，Ｂ所有の甲建物の購入を持ち掛けられた。Ａは，甲建物を気に入り，平成２３年７月１４日，Ｂとの間で，甲建物を１０００万円で購入する旨の契約を締結し，同日，Ｂに対して代金全額を支払った。この際，法律の知識に乏しいＡは，甲建物を管理するために必要であるというＢの言葉を信じ，Ａが甲建物の使用を開始するまでは甲建物の登記名義を引き続きＢが保有することを承諾した。
２．Ｂは，自身が営む事業の資金繰りに窮していたため，Ａに甲建物を売却した当時から，甲建物の登記名義を自分の下にとどめ，折を見て甲建物を他の者に売却して金銭を得ようと企てていた。もっとも，平成２３年９月に入り，親戚から「不動産を買ったのならば登記名義を移してもらった方がよい。」という助言を受けたＡが，甲建物の登記を求めてきたため，Ｂは，法律に疎いＡが自分を信じ切っていることを利用して，何らかの方法でＡを欺く必要があると考えた。そこで，Ｂは，実際にはＡからの借金は一切存在しないにもかかわらず，ＡのＢに対する３００万円の架空の貸金債権（貸付日平成２３年９月２１日，弁済期平成２４年９月２１日）を担保するためにＢがＡに甲建物を譲渡する旨の譲渡担保設定契約書と，譲渡担保を登記原因とする甲建物についての所有権移転登記の登記申請書を作成した上で，平成２３年９月２１日，Ａを呼び出し，これらの書面を提示した。Ａは，これらの書面の意味を理解できなかったが，これで甲建物の登記名義の移転は万全であるというＢの言葉を鵜呑みにし，書面を持ち帰って検討したりすることなく，その場でそれらの書面に署名・押印した。同日，Ｂは，これらの書面を用いて，甲建物について譲渡担保を登記原因とする所有権移転登記（以下「本件登記」という。）を行った。
３．平成２３年１２月１３日，Ｂは，不動産業者Ｃとの間で，甲建物をＣに５００万円で売却する旨の契約を締結し，同日，Ｃから代金全額を受領するとともに，甲建物をＣに引き渡した。この契約の締結に際して，Ｂは，【事実】２の譲渡担保設定契約書と甲建物の登記事項証明書をＣに提示した上で，甲建物にはＡのために譲渡担保が設定されているが，弁済期にＣがＡに対し【事実】２の貸金債権を弁済することにより，Ａの譲渡担保権を消滅させることができる旨を説明し，このことを考慮して甲建物の代金が低く設定された。Ｃは，Ａが実際には甲建物の譲渡担保権者でないことを知らなかったが，知らなかったことについて過失があった。
４．平成２４年９月２１日，Ｃは，Ａ宅に出向き，自分がＢに代わって【事実】２の貸金債権を弁済する旨を伝え，３００万円及びこれに対する平成２３年９月２１日から平成２４年９月２１日までの利息に相当する金額を現金でＡに支払おうとしたが，Ａは，Ｂに金銭を貸した覚えはないとして，その受領を拒んだ。そのため，Ｃは，同日，債権者による受領拒否を理由として，弁済供託を行った。
〔設問１〕Ｃは，Ａに対し，甲建物の所有権に基づき，本件登記の抹消登記手続を請求することができるかどうかを検討しなさい。
【事実（続き）】
５．平成２５年３月１日，ＡとＣとの間で，甲建物の所有権がＣに帰属する旨の裁判上の和解が成立した。それに従って，Ｃを甲建物の所有者とする登記が行われた。
６．平成２５年４月１日，Ｃは甲建物をＤに賃貸した。その賃貸借契約では，契約期間は５年，賃料は近隣の賃料相場２５万円よりも少し低い月額２０万円とし，通常の使用により必要となる修繕については，その費用をＤが負担することが合意された。その後，Ｄは，甲建物を趣味の油絵を描くアトリエとして使用していたが，本業の事業が忙しくなったことから甲建物をあまり使用しなくなった。そこで，Ｄは，Ｃの承諾を得て，平成２６年８月１日，甲建物をＥに転貸した。その転貸借契約では，契約期間は２年，賃料は従前のＤＥ間の取引関係を考慮して，月額１５万円とすることが合意されたが，甲建物の修繕に関して明文の条項は定められなかった。
７．その後，Ｅは甲建物を使用していたが，平成２７年２月１５日，甲建物に雨漏りが生じた。Ｅは，借主である自分が甲建物の修繕費用を負担する義務はないと考えたが，同月２０日，修理業者Ｆに甲建物の修理を依頼し，その費用３０万円を支払った。
８．平成２７年３月１０日，Ｃは，Ｄとの間で甲建物の賃貸借契約を同年４月３０日限り解除する旨合意した。そして，Ｃは，同年３月１５日，Ｅに対し，ＣＤ間の甲建物の賃貸借契約は合意解除されるので，同年４月３０日までに甲建物を明け渡すか，もし明け渡さないのであれば，同年５月以降の甲建物の使用について相場賃料である月額２５万円の賃料を支払うよう求めたが，Ｅはこれを拒絶した。
９．平成２７年５月１８日，Ｅは，Ｃに対し，【事実】７の甲建物の修繕費用３０万円を支払うよう求めた。
〔設問２〕ＣＤ間の賃貸借契約が合意解除された場合にそれ以後のＣＥ間の法律関係はどのようになるかを踏まえて，【事実】８に記したＣのＥに対する請求及び【事実】９に記したＥのＣに対する請求が認められるかどうかを検討しなさい。
出題の趣旨
法務省が公表した出題の趣旨です。
本設問は，①不動産の第１譲受人が備えた登記が実体的権利関係に合致しないた
めに第２譲受人の登場を招いたという事案を題材として，第１譲受人が備えた登記
の有効性に絡める形で，実体的権利関係に合致しない不動産登記を信頼して取引関
係に入った第三者の保護の在り方を問う（設問１）とともに，②不動産の転貸借が
された後，原賃貸借が合意解除された場合に，転貸借がどのように取り扱われるか
を踏まえて，その際の原賃貸人と転借人との法的関係を問う（設問２）ものであり，
民法の基本的な知識や，事案に即した分析能力，論理的な思考力があるかを試すも
のである。
参考答案AI生成（出題の趣旨と論証集をもとに作成した目安です）
第1 設問1
1 Ｃの請求の法的構成
Ｃの請求は、甲建物の所有権に基づく妨害排除請求権としての抹消登記手続請求である。その要件は、①Ｃが甲建物を所有すること、②Ａ名義の本件登記が存在し、それが実体的権利関係に合致しないことである。
2 本件登記の有効性
(1) Ａは、平成23年7月14日、Ｂから甲建物を1000万円で買い受け、代金全額を支払った。これにより、Ａは甲建物の所有権を取得している（民法176条）。
(2) 本件登記は、架空の貸金債権を担保するための譲渡担保を登記原因とするものであり、その登記原因は存在しない。しかし、登記は現在の実体的権利関係を公示するものであるから、登記原因に誤りがあっても、登記された権利の帰属が実体的権利関係に合致している限り、その登記は有効である。本件登記はＡを甲建物の所有権登記名義人とするものであり、Ａが所有者であるという実体に合致する。したがって、本件登記は有効であり、Ａは甲建物の所有権について対抗要件を備えている。
3 Ｃの所有権取得
(1) Ｂは、平成23年7月14日の売買によりすでに甲建物の所有権を失っており、同年12月13日にこれをＣに売却した時点では無権利者であった。したがって、Ｃは、Ｂから所有権を承継取得することはできない。また、Ａは有効な登記を備えているから、177条の対抗問題としてもＣはＡに劣後する。
(2) もっとも、Ｃは、本件登記及び譲渡担保設定契約書によって作り出された「甲建物はＢの所有であり、Ａは譲渡担保権者にすぎない」という外観を信頼して取引関係に入った者である。そこで、権利外観法理により、94条2項を類推適用してＣを保護することができないかが問題となる。
(3) 94条2項の趣旨は、虚偽の外観を自ら作り出した者の犠牲の下に、その外観を信頼した第三者を保護することにある。したがって、通謀虚偽表示がない場合であっても、真の権利者が虚偽の外観の作出に自ら関与し、又はこれを承認していたときは、同項を類推適用すべきである。他方、真の権利者が外観の作出に積極的に関与したとはいえず、その不注意によって外観が作出されたにとどまる場合には、同項及び110条の法意に照らし、善意かつ無過失の第三者に限り保護されると解すべきである。
(4) 本件では、Ａは、Ｂから譲渡担保設定契約書及び登記申請書を提示され、その場でこれらの書面に自ら署名・押印している。確かに、Ａは法律の知識に乏しく、書面の意味を理解できないままＢの言葉を鵜呑みにしたものであるが、書面を持ち帰って検討することもなく署名・押印をし、これによって虚偽の登記原因による登記が実現されたのであるから、Ａは虚偽の外観の作出に自ら積極的に関与したと評価すべきである。したがって、94条2項の類推適用により、善意の第三者は保護される。
(5) Ｃは、Ａが実際には甲建物の譲渡担保権者でないことを知らなかったから、善意の第三者にあたる。Ｃには過失があるが、94条2項の類推適用である以上、無過失であることは要しない。よって、Ｃは甲建物の所有権を取得する。
4 譲渡担保権の消滅
Ｃが保護される結果、Ｃとの関係では、甲建物にＡのために譲渡担保が設定されていたものとして扱われる。Ｃは、甲建物を取得した者として弁済をするについて正当な利益を有する第三者であるから、Ｂに代わって被担保債権を弁済することができる（474条1項、2項）。Ｃは、平成24年9月21日、元本300万円及び利息相当額を現実に提供したが、Ａが受領を拒んだため、同日、弁済供託をしている。これにより弁済の効力が生じ（494条1項1号）、被担保債権が消滅した結果、譲渡担保権も消滅した。
5 よって、本件登記はもはや実体的権利関係に合致しないから、Ｃは、Ａに対し、甲建物の所有権に基づき本件登記の抹消登記手続を請求することができる。
第2 設問2
1 ＣＤ間の賃貸借の合意解除とＣＥ間の法律関係
(1) Ｄは、Ｃの承諾を得て甲建物をＥに転貸しているから、適法な転貸借である（612条1項参照）。賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない（613条3項本文）。合意解除は賃貸人と賃借人の意思のみによるものであり、これによって転借人の権利が失われるとすれば、賃貸人の承諾の下に転貸借関係に入った転借人の地位を不当に害するからである。例外として、解除の当時に賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していた場合は別であるが（同項ただし書）、本件ではＤに債務不履行はない。
(2) したがって、Ｃは、平成27年3月10日の合意解除をＥに対抗することができず、Ｅの転借権は存続する。そして、原賃貸借が消滅した以上、Ｃは転貸人Ｄの地位を承継し、ＣとＥとの間にＤＥ間の転貸借契約の内容による賃貸借関係が存続すると解すべきである。
2 ＣのＥに対する請求
(1) 以上のとおり、合意解除をＥに対抗できないから、Ｃは、Ｅに対し、甲建物の明渡しを求めることはできない。
(2) また、Ｃが転貸人の地位を承継する結果、ＣＥ間の賃料は転貸借契約で合意された月額15万円である。Ｃが相場賃料である月額25万円を請求することはできない。よって、Ｃの請求は認められず、Ｃは平成27年5月以降月額15万円の賃料の支払を求めることができるにとどまる。
3 ＥのＣに対する請求
(1) 賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う（606条1項本文）。甲建物の雨漏りは自然の損耗によるものでＥの責めに帰すべき事由によるものではないから、修繕義務が生ずる。もっとも、Ｅに対して修繕義務を負うのは転貸人Ｄであって、原賃貸人Ｃではない。
(2) そして、賃借人が賃借物について必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる（608条1項）。Ｅが平成27年2月20日に支出した修繕費30万円は必要費にあたるから、Ｅは、転貸人Ｄに対してその償還を請求すべきである。修繕費の支出は、ＣＤ間の賃貸借が存続していた時期にされたものであり、その時点でＥとＣとの間には直接の契約関係がなかった。合意解除によりＣがＤの地位を承継するとしても、それは将来に向かってのことであり、すでに発生したＥのＤに対する償還請求権をＣが承継するものではない。
(3) なお、Ｅは、Ｃが修繕費の支出により建物価値の維持という利益を受けたとして不当利得の返還を請求することも考えられる（703条）。しかし、ＣＤ間の賃貸借では、通常の使用により必要となる修繕の費用をＤが負担することが合意され、その代わりに賃料が近隣の相場25万円より低い月額20万円に定められていた。したがって、Ｃは、ＤＥによる修繕によって対価関係なしに利益を受けたとはいえず、不当利得は成立しない。
4 よって、ＣのＥに対する請求も、ＥのＣに対する請求も、いずれも認められない。
以上