予備試験 平成23年 民法

［民法］Ａは，平成２０年３月５日，自己の所有する甲土地について税金の滞納による差押えを免れるため，息子Ｂの承諾を得て，ＡからＢへの甲土地の売買契約を仮装し，売買を原因とするＢ名義の所有権移転登記をした。次いで，Ｂは，Ａに無断で，甲土地の上に乙建物を建築し，同年１１月７日，乙建物についてＢ名義の保存登記をし，同日から乙建物に居住するようになった。Ｂは，自己の経営する会社の業績が悪化したため，その資金を調達するために，平成２１年５月２３日，乙建物を７００万円でＣに売却し，Ｃ名義の所有権移転登記をするとともに，同日，Ｃとの間で，甲土地について建物の所有を目的とする賃貸借契約（賃料月額１２万円）を締結し，乙建物をＣに引き渡した。この賃貸借契約の締結に際して，Ｃは，甲土地についてのＡＢ間の売買が仮装によるものであることを知っていた。その後，さらに資金を必要としたＢは，同年１０月９日，甲土地をＤに代金１０００万円で売却し，Ｄ名義の所有権移転登記をした。この売買契約の締結に際して，Ｄは，甲土地についてのＡＢ間の売買が仮装によるものであることを知らず，それを知らないことについて過失もなかった。同年１２月１６日，Ａが急死し，その唯一の相続人であるＢがＡの一切の権利義務を相続した。この場合において，Ｄは，Ｃに対し，甲土地の所有権に基づいて，甲土地の明渡しを求めることができるかを論ぜよ。

不動産の仮装売買（民法第９４条第１項）を前提に，仮装名義人が不動産を一方に賃貸し，他方に売買した事案における，賃借人と買主との法律関係についての理解を問うものである。民法第９４条第２項の善意の第三者に関する基本的理解を前提に，他人物売買及び他人物賃貸借をめぐる法律関係を検討し，さらに，他人物の売主及び賃貸人が所有者を相続した場合の法律関係を問うことで，正確な法的知識とそれに基づく事案分析能力，論理的思考能力及び応用力を試すものである。

第1　Ｄの請求の法的構成

Ｄの請求は、甲土地の所有権に基づく返還請求権としての建物収去土地明渡請求である。その要件は、①Ｄが甲土地を所有すること、②Ｃが甲土地を占有することであり、これに対してＣは占有権原を抗弁として主張することになる。以下、順に検討する。

第2　Ｄの甲土地所有権の取得（要件①）

1　ＡからＢへの甲土地の売買は、Ａが税金の滞納による差押えを免れるため、Ｂの承諾を得て仮装したものである。これは相手方と通じてした虚偽の意思表示であるから無効である（民法94条1項）。したがって、Ｂは甲土地の所有権を取得せず、無権利者である。

2　もっとも、意思表示の無効は善意の第三者に対抗することができない（94条2項）。同項の「第三者」とは、虚偽の意思表示の当事者及びその包括承継人以外の者であって、虚偽表示の外形を前提として新たに独立の法律上の利害関係を有するに至った者をいう。Ｄは、平成21年10月9日、Ｂ名義の所有権移転登記という虚偽の外形を前提として、甲土地を代金1000万円で買い受け、Ｄ名義の登記を備えた者であるから、「第三者」にあたる。そして、Ｄは、甲土地についてのＡＢ間の売買が仮装によるものであることを知らず、これを知らないことについて過失もなかったから、「善意」の要件を満たす。

3　したがって、Ａは、Ｄに対してＡＢ間の売買の無効を主張することができず、Ｄは甲土地の所有権を取得する。

4　なお、仮にＤが94条2項により保護されないとしても、平成21年12月16日にＡが死亡し、唯一の相続人であるＢがＡの一切の権利義務を相続した結果、他人の権利の売主であるＢが目的物の所有権を取得したのであるから、ＢＤ間の売買（561条）に基づき、Ｄは甲土地の所有権を取得することになる。いずれにしてもＤは所有者である。

第3　Ｃの甲土地の占有（要件②）

Ｂは、Ａに無断で甲土地上に乙建物を建築し、自ら材料を提供してこれを完成させたのであるから、乙建物の所有権を原始取得した。そして、Ｂは、平成21年5月23日、乙建物を代金700万円でＣに売却してＣ名義の所有権移転登記をし、これをＣに引き渡した。したがって、現在の乙建物の所有者はＣである。建物の所有者は、その敷地を当然に占有するものと解されるから、Ｃは乙建物の所有を通じて甲土地を占有している。

第4　Ｃの占有権原（抗弁）

1　Ｃは、平成21年5月23日にＢとの間で締結した甲土地の賃貸借契約（建物の所有を目的とし、賃料月額12万円）に基づく借地権を占有権原として主張することが考えられる。

2　しかし、この賃貸借契約の当時、Ｂは甲土地の所有者ではなかった。他人の物の賃貸借も契約としては有効であり、賃貸人は賃借人に目的物を使用収益させる債務を負う（601条）。しかし、賃借権は賃貸人に対する債権にすぎないから、賃貸人が目的物について処分権限を有しない場合には、賃借人はその賃借権を目的物の所有者に対して主張することができない。Ｃは乙建物について自己名義の所有権移転登記を有しており、借地権の対抗要件（借地借家法10条1項）を備えているが、同項は有効に設定された借地権を第三者に対抗するための要件を定めるにすぎず、無権利者から設定を受けた借地権を有効なものとする規定ではない。したがって、Ｃは借地権をＤに対抗することができない。

3　また、Ｃは、甲土地についてのＡＢ間の売買が仮装によるものであることを知っていたから、94条2項の「善意」の第三者として保護される余地もない。なお、Ｂは、Ａに無断で乙建物を建築したものであり、ＡＢ間に甲土地の利用権は存在しないから、Ｃがその承継を主張することもできない。

4　そこで、Ｃは、平成21年12月16日にＢがＡを相続したことにより、他人物賃貸人であったＢが甲土地の所有権を取得し、ＢＣ間の賃貸借が完全に有効なものとなったと主張することが考えられる。確かに、他人の物の賃貸人が後に目的物の所有権を取得したときは、賃借人は所有者たる賃貸人に対して賃借権を主張することができるようになる。しかし、本件では、Ｄが相続に先立つ同年10月9日に94条2項により甲土地の所有権を取得しており、その反面としてＡは所有権を失っている。したがって、Ａの死亡当時、甲土地はＡの遺産に属しておらず、ＢがＡを相続しても、Ｂが甲土地の所有権を取得することはない。Ｃの賃借権は、依然としてＤに対抗することができないものにとどまる。

5　さらにＣは、Ｄが94条2項により保護される結果、Ｂを起点とする権利関係はすべて有効なものとして扱われるべきであると主張することも考えられる。しかし、同項の効果は、善意の第三者との関係において虚偽の意思表示を有効なものとして扱うという相対的なものにとどまる。悪意のＣとの関係では、ＡＢ間の売買はなお無効であり、Ｂが無権利者であったことを前提とせざるを得ない。したがって、この主張も認められない。

6　なお、Ｄは、甲土地上に乙建物が存在し、Ｃがこれを所有して敷地を利用していることを知りながら甲土地を買い受けたものである。しかし、Ｄは代金1000万円を支払って所有権を取得した正当な権利者であり、Ｃの借地権の負担を承認して買い受けたと認めるべき事情はない。他方、Ｃは、仮装売買であることを知りながら無権利者Ｂから乙建物を買い受け、敷地の利用権を得ようとしたにすぎない。したがって、Ｄの明渡請求が権利の濫用（1条3項）にあたるともいえない。

7　なお、Ｃが乙建物のために法定地上権（388条）を主張する余地もない。同条は、抵当権の設定当時に土地と建物が同一の所有者に属していた場合に、抵当権の実行によって両者の所有者が分かれたときに成立するものであるところ、本件では抵当権が設定されておらず、そもそも適用の前提を欠く。また、Ｃが甲土地の明渡しを拒むことができる他の権原も存在しない。

第5　結論

よって、Ｄは、Ｃに対し、甲土地の所有権に基づき、乙建物を収去して甲土地を明け渡すことを求めることができる。

以上